摩根士丹利昨日發(fā)布研報稱，隨著中國對海外投資的監(jiān)管力度加大，全球樓市迎來了一場“巨大考驗”。

在過去幾個月中，中國監(jiān)管者正在不斷向海外投資商施加壓力。7月20號，中國政府公開敦促商業(yè)團體將資金投入到“一帶一路”戰(zhàn)略中來，而不是去海外“盲目逐利”。銀監(jiān)會也采取措施，切斷了某些海外項目的融資渠道。此外，監(jiān)管者們還為“非理性海外投資”列出了負面清單，清單上的并購項目將被認為具有“向海外轉移資產”的嫌疑，其在國內的融資都將受到嚴密的監(jiān)控。而地產、酒店、電影、媒體、體育俱樂部和非核心業(yè)務的海外收購都在名單之列。

其中，地產業(yè)在負面清單列舉的所有項目中占據的比例高達四分之三。在中國企業(yè)2017年全年的海外并購投資中，地產業(yè)占到了總資金量的6.3%，而酒店、電影、媒體、體育俱樂部等其他業(yè)務加起來也不過才占到2.1%。事實上，由于過去幾年國內企業(yè)預期美元將升值，將人民幣兌換成美元去購買國外便宜的地產已經成為了國內企業(yè)某種“逐利保值”的手段。同時，瘋涌的中國資本推高了全球房價。

在海外地產投資受到中國政府嚴密監(jiān)管的情況下，摩根士丹利分析團隊預計，2017年中國的海外地產投資將從2016年的10.6萬億美元銳減到1.7萬億美元，同比下降84%。而在2018年，這個數字將進一步下降至1.4萬億。

中國投資資金銳減將給美國、香港、澳大利亞和英國的地產業(yè)帶來較大沖擊。

Real Capital分析公司數據顯示，2016年中國海外商業(yè)地產投資的主要去向是美國（43%）、香港（18%）澳大利亞（12%）和英國（5%）。其中，由于在過去六個月內監(jiān)管力度加劇，中國對英國的商業(yè)地產投資中有34%處于停滯待審狀態(tài)，對美國的商業(yè)地產投資中則有7%處于停滯待審狀態(tài)。

美國

中國是美國2016年的*大地產投資國，2017年的第二大地產投資國。在紐約、舊金山、芝加哥和洛杉磯的辦公大樓和酒店資產成為了中資最偏愛的地產資產。2017年，80%的資金都涌向了紐約大都會地區(qū)，曼哈頓高達30%的地產交易被中國商人所支配并不斷炒高。

在經歷了中國監(jiān)管部門的嚴厲調控后，美國的地產交易量在今年*季度萎縮了9%，此前最瘋狂的曼哈頓地區(qū)地產交易量則萎縮了55%。隨著市場上*的買家從市場上離去，大都會地區(qū)的房價被澆了一盆冷水，許多人都預言瘋漲的房價即將見頂，紐約市政府也收到了咨詢機構關于警示商業(yè)地產泡沫破滅的報告。

不過，由于中資炒作的大多是美國前幾大城市的商業(yè)地產，大多數美國人的居民住房價格并未受其影響。中資撤離只能造成美國市場小范圍的商業(yè)地產價格暴跌，不至于引發(fā)整體性的金融系統(tǒng)風險。

香港

比起美國，香港樓市面臨的風險就要大的多。

2016年共有5.6萬億美元的資金從內地涌入香港樓市，這幾乎是2014年的3倍，2013年的4倍有余。瘋狂的資金在今年不僅沒有停下來的意思，反而呈井噴式增長。僅僅在今年的*季度，這筆資金量就高達4.3萬億美元，達到了2016年全年資金量的77%。

這些天量資金不僅僅買走了香港最繁華地帶的酒店、辦公大樓和廣場，還在2016年左右進行了一場風格切換，直接將投資對象瞄準了居民住宅。在香港地產競標中，內地資金作風激進，出手闊綽。例如，海航集團在拿下香港地的開發(fā)住宅區(qū)時給出了高于2014年土地最開始被拍賣時一倍的價錢。而從2014年到2016年，香港樓市不過才漲了20%。

截至目前，內地資金已將香港80%的新拍土地和近50%的辦公樓宇收入囊中。據香港差餉物業(yè)估價署數據，全港私人住宅樓價指數連漲15個月，且連續(xù)第八個月創(chuàng)出新高，但隨著中國政府對地產投資的管控加劇，香港地產業(yè)的上漲勢頭或將遭受打擊。屆時受損最嚴重的將是香港地產的持有者。

英國

英國脫歐帶來的英鎊下挫是中資追捧該國地產的主要原因。在2006年，中資在倫敦商業(yè)地產交易中的參與率還不到1%，但到2016年末，這個比例飛躍至了25%，并對當地居民房價產生了不小的影響。

摩根士丹利預計，隨著中資的撤退，或者至少是投資停滯，倫敦房價在士氣上將遭受很大打擊。再加上脫歐帶來的金融中心地位動搖、就業(yè)崗位持續(xù)減少，倫敦商業(yè)地產的價值在未來可能面臨一波較大的調整。

澳大利亞

在2015年至2016年間，中國是澳大利亞地產的*海外投資者，資金量高達32萬億美元之巨，幾乎是對美地產投資的4倍。而在這32萬億美元中，有20萬億美元屬于居民地產交易。

摩根士丹利預計，隨著中國方面的需求放緩，澳大利亞房價將受到重大影響。另外，由于中資在最近3年里控制了澳大利亞12-25%的商業(yè)地產交易，悉尼、墨爾本等大城市的樓宇或將面臨巨大風險。

　(出處：和訊網 2017年08月03日)